Купить дом во Вьетнаме иностранец не может. Он покупает право собственности на жильё сроком до 50 лет внутри одобренного жилого проекта, а земля под домом остаётся у государства. Вся схема сделки держится на этом.
Правила переписали недавно: с 1 августа 2024 года действуют закон о жилье 27/2023/QH15, земельный закон 31/2024/QH15 и закон о бизнесе в недвижимости 29/2023/QH15. Многие русскоязычные статьи до сих пор пересказывают отменённую редакцию 2014 года.
Что на самом деле получает покупатель
Покупатель получает квартиру в многоквартирном доме или дом внутри жилого проекта в собственность на срок до 50 лет. Срок записан в сертификате («розовая книжка»). Иностранного физлица нет в перечне землепользователей земельного закона.
ВНЖ для покупки не нужен: хватит действующего загранпаспорта с отметкой о въезде. Турист на две недели юридически имеет то же право, что и резидент. Но и визы с видом на жительство покупка не даёт, поэтому если цель в долгом пребывании, сначала разберитесь, как устроено получение ВНЖ во Вьетнаме. Если выбираете между покупкой и арендой, начните со сравнения: что выбрать, аренду или покупку жилья.
Загвоздка во времени. Безвиза на 45 дней обычно не хватает, чтобы осмотреть проекты, внести задаток и дождаться передачи объекта, а ошибка в анкете e‑visa срывает поездку. Подать e‑visa на 90 дней можно и самому на evisa.gov.vn, многие так и делают. Госсбор за e‑visa — $25, под ключ у нас — $55 за неделю оформления и $110 за сутки. Если срок выйдет, поможет визаран из Дананга, а весь список смотрите в услугах по визам.
У кого можно купить и какая квота
Купить можно только у застройщика проекта, у иностранца или иностранной компании, которые уже владеют этим жильём, либо получить его в дар или по наследству. Закон даёт закрытый список, и вьетнамца-физлица в нём нет, поэтому вторичка у местного собственника не пройдёт регистрацию.
Все иностранцы вместе могут владеть не более чем 30% квартир в одном доме. В башне на 300 квартир это 90 штук: девяносто первый покупатель получит отказ, даже оплатив всё. Для отдельных домов лимит 250 домов на территории одной единицы уровня phường (городской единицы вроде района), а после реформы 2025 года официально не объяснено, как эта территория теперь считается. Остаток квоты по своему дому я бы просил у застройщика письменно ещё до задатка: устное «места есть» ничего не стоит, когда лимит уже выбран.
Что купить нельзя
Земельные участки, дома у частника «на улице», жильё в зонах обороны и безопасности, а также кондотели, офистели и апарт-отели. Кондотель считается самой дорогой ошибкой на побережье, в Нячанге, Фукуоке и Дананге: продавец показывает студию с видом на море и обещает доход от посуточной сдачи, но юридически это не жильё, и записать его на иностранца нельзя как жильё. Поправки, которые могли бы это изменить, пока лишь проект. Фраза «берите сейчас, скоро разрешат» перекладывает риск на покупателя. Типичная ошибка в сравнении: кондотель ставят рядом с квартирами по цене метра, хотя оформить его на себя всё равно не получится.
Сколько это стоит
Первичка в 2026 году по данным CBRE и объявлений, расчёт по курсу 3 ₽ за 1 000 донгов:
| Город | За м² (донги) | За м² (рубли) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Дананг | около 83 млн | около 249 000 ₽ | 4,5–6% |
| Ханой | около 76 млн | около 228 000 ₽ | 4–5% |
| Хошимин | около 76 млн | около 228 000 ₽ | 3,5–4,5% |
| Нячанг | около 34 млн | около 102 000 ₽ | нет данных |
Студия 45 м² в новом доме в Дананге выходит примерно в 3,7 млрд донгов, около 11,2 млн ₽. Доходность валовая: до налогов, комиссии управляющей и простоя. Ипотеку нерезиденту вьетнамские банки практически не дают, поэтому закладывайте свои деньги.
Порядок покупки: восемь шагов
Первые три шага — проверки до того, как уйдут деньги.
- Проверьте, что проект есть в перечне, где иностранцам разрешено владеть жильём (его ведёт профильный орган провинции), и он вне зон обороны.
- Получите письменно остаток квоты по вашему дому.
- Проверьте застройщика: сколько проектов сдал, с какими задержками, есть ли банковская гарантия по строящемуся.
- Внесите задаток не больше 5% цены и только по объекту, допущенному к продаже.
- Подпишите договор. С застройщиком нотариус не нужен, при покупке у другого иностранца обязателен.
- Платите по графику: первый платёж с задатком до 30%, до передачи объекта до 70%, до выдачи сертификата до 95%.
- Платите только через счёт в банке, работающем во Вьетнаме, потому что наличными сделку не закрыть.
- После передачи у застройщика 50 дней, чтобы подать документы на сертификат. Пока его нет, у вас на руках только договор.
Налоги и сборы
Сверх цены закладывайте примерно 3%: регистрационный сбор 0,5%, разовый взнос в фонд обслуживания дома 2%, плюс нотариус на вторичке и мелкие пошлины. НДС 10% на новостройку обычно уже в объявленной цене. При продаже НДФЛ составляет 2% от цены продажи, независимо от срока владения. Аренда до 500 млн донгов в год налогом не облагается, выше порога действуют НДС и НДФЛ по 5%, и точную базу лучше уточнить у налогового консультанта.
Я вижу, как люди строят план переезда вокруг покупки, и почти всегда они смотрят на цену раньше, чем на бумаги. Сначала поживите в съёмном, проверьте квоту и только потом вносите деньги.
Если поиск затянется дольше визы, не дайте пребыванию истечь посреди сделки. Напишите мне дату въезда и сколько хотите присматриваться, и я подскажу самый дешёвый способ остаться в законе: напишите мне в Telegram.
Частые вопросы
Что будет после 50 лет владения?
Источники описывают одно продление на новый срок на условиях, действующих на момент подачи. Срок написан в сертификате, поэтому прочитайте его до оплаты.
Можно ли потом продать квартиру и кому?
Да, и вьетнамцу, и другому иностранцу. НДФЛ при продаже составляет 2% от цены.
Можно ли перепродать объект до получения сертификата?
Только переуступкой договора и обычно с дисконтом, потому что на руках договор, а не право собственности.
Где проверить, что проект разрешён иностранцам?
Перечень ведёт профильный орган провинции. Просите у застройщика ссылку на конкретный документ, а не устное «разрешено», и убедитесь, что проект вне зон обороны и безопасности, которые определяет народный комитет провинции.
Действует ли лимит 250 домов для квартир?
Нет. Для квартир лимит 30% на дом, и эту цифру можно проверить по вашей башне. Лимит 250 относится к отдельным домам на территории одной городской единицы.
