Купить квартиру в Нячанге иностранцу: квота, документы, цены

Иностранец может купить в Нячанге квартиру в коммерческом жилом комплексе, но владеть ею будет 50 лет с одним продлением ещё на 50, а доля иностранцев в доме ограничена 30% квартир. Новостройки на порталах недвижимости идут от 1,1 до 4,4 тысячи долларов за квадратный метр, и к цене добавляются сборы. Если нужно просто пожить в тепле одну-две зимы, аренда решает вопрос за неделю и без сделки.

Что можно купить, а что нельзя

Можно купить квартиру в проекте, который застройщик оформил для продажи иностранным покупателям, а землю купить нельзя. Закон о жилье 2023 года действует с 1 августа 2024-го и пускает иностранцев на рынок квартир. Участок остаётся государственным, вы покупаете квартиру и долю в общих помещениях. Отдельные дома доступны только внутри таких проектов, и на район размером с городской квартал приходится не больше 250 домов на всех иностранцев.

Для сделки нужна действующая въездная виза или вид на жительство. Гражданство значения не имеет, россияне идут по общему режиму. Территории, закрытые из соображений обороны и безопасности, для иностранцев недоступны. Рядом с Камранью есть военные объекты, поэтому вопрос о том, не попадает ли проект в такую зону, я задаю застройщику до задатка.

Квота 30%: как узнать, остались ли места

Остались ли места, покажет только письменная справка застройщика о заполнении квоты, просите её до задатка. Квота считается по каждому дому отдельно. В популярных комплексах её выбирают ещё на стройке: договор подписан, а свободных мест для иностранцев уже нет. По сообщениям вьетнамской прессы, застройщики обязаны сверяться с государственной базой иностранных собственников перед продажей, так что такая справка у них есть.

Требуйте вписать в договор строку, что на дату подписания квота свободна. Устное «места есть» ничего не доказывает. Эта строка защищает от спора, если застройщик потом захочет расторгнуть сделку со ссылкой на квоту.

Сколько стоит квартира в Нячанге и что добавляется к цене

Квартира в 45 метров обойдётся примерно в 50-200 тысяч долларов. Вилка по объявлениям порталов: от 1,1 до 4,4 тысячи долларов за квадратный метр, поэтому считайте на свой метраж. Дешёвый край занимают проекты вдали от моря, дорогой формируют первая линия и вид на залив. Цены в объявлениях меняются, поэтому сверяйте их на день разговора.

К цене добавляется:

• НДС 10%: у застройщика обычно уже включён в стоимость, уточните это в договоре;
• регистрационный сбор 0,5% от суммы в договоре или от кадастровой оценки, берут большую из двух;
• нотариус, если сделка идёт не напрямую с застройщиком.

При продаже платите налог 2% с цены продажи, независимо от того, заработали вы или потеряли.

Визу придётся держать отдельно

Покупка квартиры сама по себе не продлевает визу и не даёт ВНЖ, поэтому штамп приходится вести отдельно. Розовую книгу (свидетельство о праве собственности) выдают через недели или месяцы после платежа, а у большинства россиян на руках e‑visa на 90 дней. Если регистрация затянулась, а срок подходит к концу, остаётся выехать и вернуться с новой визой.

Рейсовым автобусом можно уехать в Камбоджу и вернуться по новой e‑visa, сроки сделки при этом лучше сверить заранее. Вожу такие поездки из Нячанга, и в BestBus Vietnam я беру на себя визаран из Нячанга⁠: рейс подгоняю под даты регистрации, чтобы виза не кончилась посреди оформления. Напишите даты, когда подпись и когда кончается штамп⁠, посмотрю, как это уложить.

Пошагово: от выбора проекта до розовой книги

1. Выберите проект, который продают иностранцам, и запросите письменную справку по квоте.
2. Проверьте застройщика: категорию и срок аренды земли, разрешение на строительство, отсутствие арестов на объекте и банковскую гарантию застройщика (документ банка о возврате денег покупателям, если дом не достроят; просите копию) для квартир в строящемся доме.
3. Закажите перевод договора независимому переводчику. При расхождении текстов приоритет у вьетнамского, а в типовых договорах застройщиков бывают жёсткие условия на случай просрочки стройки.
4. Платите по графику из договора и только на счёт застройщика, с сохранением подтверждений.
5. Зарегистрируйте сделку и получите розовую книгу, документ о праве собственности на квартиру. Срок по закону 15-30 рабочих дней с полным пакетом, на практике нередко два-три месяца.

Пока розовой книги нет, вы юридически не владелец, даже если заплатили всё. Ставить последнюю оплату стоит на момент, когда все документы на руках.

Выход из сделки и схемы, которые не работают

Перепродать квартиру можно другому иностранцу в пределах квоты дома или гражданину Вьетнама без квоты. Покупатель получает объект с уже убывшим сроком владения, поэтому цену на вторичном рынке это снижает. Наследовать недвижимость иностранец вправе, но завещание лучше составлять с учётом вьетнамского права, иначе спор растянется на годы.

Если оформить квартиру на вьетнамского знакомого, суд вас не защитит. Формальный хозяин вправе продать, заложить или завещать её, а вы остаётесь без инструментов вернуть деньги. Покупка через вьетнамскую компанию с личной целью тоже ограничена: жильё на компанию оформляют для размещения сотрудников.

Районы города и долгую аренду на пробу я описал в материале про районы Нячанга⁠, а общий чек-лист по покупке жилья по всей стране лежит здесь⁠.

Покупать или арендовать: что решить до задатка

На одну-две зимы выгоднее аренда. Покупка оправдана, когда есть письменная справка по квоте, проект стоит вне закрытых зон и деньги свои, без ипотеки.

Договор и розовую книгу ведёт местный юрист, и я его не заменяю. Визу под график сделки легко рассинхронизировать: оплата сегодня, регистрация через два месяца, штамп кончается раньше. Если не хочется держать эти даты в голове, напишите мне в Telegram примерные месяцы поездки, и я прикину, когда выезжать.

Частые вопросы