Иностранец владеет квартирой во Вьетнаме максимум 50 лет с одним продлением ещё на 50 — и только самим жильём, не землёй под ним. Я собрал чек-лист из того, что сам проверял перед сделкой в Нячанге и что подсказали знакомые, уже прошедшие через это.
Какую квартиру нельзя купить ни при каких условиях?
В любом жилом комплексе иностранцам разрешено выкупить не больше 30% квартир от общего числа. Я уточнял это напрямую у застройщика в двух комплексах Нячанга — в одном из 30%-ной квоты оставалось всего 4 юнита.
Если квота исчерпана, вместо договора купли-продажи (SPA) предложат договор долгосрочной аренды (LTL) на те же 50 лет. Разница принципиальная: LTL не даёт «розовую книгу». По документам — долгосрочный арендатор, а не собственник, даже если сумма в договоре равна полной рыночной цене квартиры. Спрашивай тип договора до депозита, не после.
Бывают и целые проекты, где иностранцам продавать вообще запрещено законом или уставом застройщика — это всплывает только на этапе сделки, если не спросить заранее напрямую в отделе продаж.
Чек-лист: что проверить перед депозитом
- Уточни у застройщика остаток квоты на конкретный дом — не «есть свободные юниты», а именно доля для иностранцев.
- Спроси прямо: SPA или LTL? Если LTL — это аренда на 50 лет, не собственность.
- Забронируй объект депозитом 50-100 млн донгов ($2000-4000) — уточни, возвратный он или нет.
- Для строящегося объекта согласуй график: обычно 5-10% каждые пару месяцев по мере готовности.
- Удержи последние 5% суммы до момента выдачи розовой книги — это единственный реальный рычаг давления на застройщика.
- Переводи деньги официально через банк: этот след нужен, чтобы потом легально вывести деньги из Вьетнама при продаже.
- На вторичном рынке — обязательная личная встреча с текущим владельцем и сверка его документов напрямую с застройщиком, не через посредника.
Почему получение розовой книги может занять годы?
Это самая неприятная часть, о которой застройщики не рассказывают на этапе продажи. Знакомые купили квартиру в Нячанге в 2023 году, а розовую книгу получили только весной 2026-го — три года спустя. Всё это время живёшь в квартире по договору купли-продажи, без самого документа на руках.
Если розовая книга ещё не готова, а виза или TRC вот-вот истекают — это отдельная проблема, которая с покупкой недвижимости никак не решается сама собой: владение квартирой не даёт автоматического права оставаться в стране дольше визы.
Обычно с этой частью ко мне и обращаются: пока розовая книга где-то в процессе у застройщика, я закрываю визовый вопрос отдельно — e-visa или визаран, чтобы не зависеть от чужих сроков. Пишите в Telegram — подскажу, что оформить под вашу ситуацию; можно и в WhatsApp, если так удобнее.
Сколько лет иностранец реально владеет квартирой во Вьетнаме?
По Закону о жилье 2023 года и Земельному кодексу 2024 года земля во Вьетнаме принадлежит государству — покупаешь только строение, не участок. Право собственности действует 50 лет с даты выдачи «розовой книги», с одним возможным продлением ещё на 50 лет при выполнении условий на момент продления. Это не «навсегда», как привычная собственность в России, а срочное право с потолком в век при удачном раскладе.
Отдельное условие, которое легко упустить: купить квартиру может только тот, кто на момент сделки законно находится в стране — с действующей визой или e-visa, не просроченной. Знакомый закрывал визаран и сделку в одну неделю, потому что виза заканчивалась прямо перед подписанием.
На чём чаще всего теряют деньги?
Самая частая ошибка — платить депозит до того, как лично увидели документы застройщика именно на конкретный дом (не на проект в целом). Вторая — соглашаться на LTL, думая, что это то же самое, что SPA, потому что менеджер по продажам не уточнил разницу вслух.
Третья — переводить деньги наличными или через частных посредников без банковского следа: без него легальный вывод денег при продаже квартиры превращается в отдельную проблему на годы вперёд.
Если решение о покупке пока откладывается, а вопрос легального пребывания в стране актуален уже сейчас — на vietnam-visa.ru можно оформить e-visa или визаран напрямую, без ожидания застройщика. Обычно это решается быстрее, чем любой этап сделки с недвижимостью.