Россиянин может купить во Вьетнаме квартиру или дом, но земля остаётся государственной, и право собственности на жильё выдают на срок до 50 лет. По закону о жилье 27/2023/QH15 иностранцам доступно не больше 30% квартир в одном доме и не больше 250 частных домов в одном районе.
Для сделки хватает законного въезда в страну, ВНЖ не нужен. Основные трудности россиянина — оплата из России и законный статус на время оформления, им и посвящена эта статья. Если хочется, чтобы визовую часть сделали за вас, такой путь есть.
Что может купить россиянин во Вьетнаме?
Россиянин может купить квартиру в жилом комплексе, апартаменты в проекте, где такая продажа разрешена, или частный дом в посёлке застройщика. Землёй вы не владеете: вам принадлежит только постройка. Покупателю-иностранцу доступна ограниченная доля жилья:
Типичный сбой выглядит так: вносят депозит и только потом спрашивают про квоту. Поэтому до договора бронирования попросите у застройщика письменно, сколько квартир в доме уже куплено иностранцами. Если лимит выбран, в этом доме вам продать не смогут, придётся искать другой. Что ещё проверить перед внесением денег, я собрал в чек-листе покупки квартиры иностранцем.
Нужна ли россиянину виза или ВНЖ, чтобы купить?
ВНЖ для покупки не нужен, и сама покупка визу или резидентство не даёт, поэтому достаточно законно находиться во Вьетнаме в день подписания договора. Россиянам безвиз на 45 дней разрешён до 14 марта 2028 года, а для более долгого пребывания оформляют электронную визу (e‑visa) на 90 дней.
Проблема в сроках. Открытие счёта, график платежей застройщику и регистрация занимают месяцы, а безвиз заканчивается через 45 дней. К этому моменту документов на руках может не быть, и придётся выезжать на границу или оформлять e‑visa. Портал evisa.gov.vn не принимает российские карты, поэтому госсбор $25 за однократную визу и $50 за многократную платить нечем. Анкету на портале можно подать и самому, если есть зарубежная карта для госсбора. Если карты нет, эту часть я беру на себя: оплачиваю госсбор картой, которую портал принимает, и ставлю верный пункт въезда. Нужны только скан паспорта и ваши даты. Напишите мне в Telegram, посчитаю под ваши сроки. Как выбрать между безвизом и e‑visa, разобрано в статье про безвиз 45 дней и e‑visa 90.
Как заплатить за квартиру из России?
Иностранец платит за жильё через банк, работающий во Вьетнаме. Практичная схема: открыть счёт во вьетнамском банке, отправить SWIFT-перевод из банка, не отключённого от системы, и указать понятное назначение платежа, например «Personal remittance for house purchase». Перевод идёт от одного до пяти рабочих дней.
На переводе удерживают комиссию банк-отправитель, банк-получатель и иногда банк-посредник, поэтому закладывайте на это часть суммы. Назначение платежа для меня здесь важнее скорости: по нему вьетнамский банк потом видит, что деньги пришли из-за границы именно на покупку жилья. Какие каналы из России сейчас работают, описано в статье про перевод денег из России во Вьетнам, а как открыть счёт без ВНЖ, в разборе про карту BIDV для россиян.
Пошагово: как купить квартиру россиянину
Весь путь от выбора проекта до розовой книги состоит из шести этапов.
- Выберите город и застройщика: Дананг, Нячанг, Хошимин или Фукуок, только проект с готовой документацией.
- Запросите письменно разрешение на строительство, подтверждение прав на землю, справку об отсутствии залога и данные по квоте иностранцев.
- Подпишите договор бронирования и внесите депозит.
- Откройте счёт во вьетнамском банке и отправьте SWIFT-перевод с понятным назначением.
- Подпишите договор купли-продажи. На вторичном рынке с частным продавцом его заверяет нотариус.
- Подайте документы на регистрацию и получите свидетельство о собственности, «розовую книгу». На новостройках она приходит спустя месяцы, а иногда годы, срок ищите в договоре.
Сколько стоит оформление покупки?
Кроме цены квартиры платят регистрационный сбор 0,5% и взнос в фонд обслуживания дома 2%. НДС 10% обычно уже заложен в цену новостройки от застройщика, но проверьте это строкой в договоре.
Проценты считаются от цены квартиры: на $100 000 регистрационный сбор составит $500, а взнос в фонд обслуживания $2 000. Услуги юриста и агента оплачиваются отдельно, спросите их стоимость до подписания. Если сумма велика для разовой оплаты, посмотрите отдельный разбор про ипотеку для иностранцев.
Что выбрать: купить сейчас или снять на первый год
Для первого года во Вьетнаме разумнее снять жильё и убедиться, что вы остаётесь в стране: покупка замораживает деньги на десятилетия, а открытие счёта, платежи застройщику и розовая книга занимают месяцы, хотя сам SWIFT-перевод идёт от одного до пяти рабочих дней. Покупка оправдана, когда город выбран, статус устроен и деньги уже лежат на вьетнамском счёте. Сравнение по срокам есть в статье про аренду и покупку жилья.
Напишите даты и этап сделки, посчитаю, сколько въездов и какая виза понадобятся до получения розовой книги.
Частые вопросы
Нужен ли юрист при покупке квартиры во Вьетнаме?
Да, особенно на вторичном рынке. Юрист проверяет, нет ли у квартиры залога и совпадает ли продавец с владельцем в свидетельстве. У новостройки проверяют разрешение на строительство и права застройщика на землю.
Что будет с квартирой, когда закончится срок владения?
Право можно продлить: заявление подают в Народный комитет провинции до окончания первого срока. До этого момента квартиру можно продать.
Как вывести деньги из Вьетнама после продажи квартиры?
Банк обычно просит подтвердить, что деньги изначально пришли из-за границы. Поэтому сохраняйте подтверждения SWIFT и договор, а порядок вывода уточните в вашем вьетнамском банке заранее.
